Budowa domu jednorodzinnego – co warto wiedzieć?

Kompleksowa budowa domu składa się z kilku etapów. Jeśli zależy Ci na tym, aby cały proces przebiegł sprawnie i jak najmniej obciążył kieszeń, to koniecznie trzeba dobrze zaplanować poszczególne etapy budowy. Zobacz, jak wygląda budowa domu od A do Z, co powinieneś kolejno zrobić i jakie formalności dopełnić, aby powstał Twój wymarzony dom.

Budowa domu od podstaw – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem przed wybudowaniem domu jest zakup odpowiedniej działki i dopełnienie formalności z przystosowaniem jej do budowy. To bardzo ważny etap, który ma znaczący wpływ na całą inwestycję. Przed zakupem działki, warto wziąć pod uwagę kilka istotnych elementów – powierzchnię działki, lokalizację, cenę, dostęp do mediów, stan prawny.

Drugim ważnym krokiem jest wybór projektu domu. Należy wówczas zdecydować, czy interesuje nas bardziej budowa domu parterowego, piętrowego, z poddaszem użytkowym lub do późniejszej adaptacji.  Można zrealizować projekt gotowy lub zlecić architektowi przygotowanie indywidualnego. Wybór odpowiedniego projektu domu to jedna z najważniejszych, o ile nie najważniejsza decyzja, jaką muszą podjąć inwestorzy planujący budowę swojego wymarzonego domu. Zdecydowanie największą popularnością wśród inwestorów cieszą się gotowe projekty domów – jest to opcja bardziej przystępna finansowo oraz pozwalająca zaoszczędzić naprawdę sporo czasu. Gotowe projekty domów dostępne są od ręki, podczas gdy na projekt przygotowywany przez architekta na indywidualne zamówienie trzeba czekać nawet kilka miesięcy. Na tym etapie warto rozważyć projekt budowy domu energooszczędnego, dzięki któremu będziemy mogli nie tylko zadbać o środowisko, ale także oszczędzać.

Następnie należy uzyskać pozwolenie na budowę naszego domu. Można je zrealizować na zgłoszenie lub też jako właściwe pozwolenie na budowę. Po skompletowaniu niezbędnej dokumentacji należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Jeśli nie planujemy rozpocząć budowy natychmiast, pamiętajmy, że ważność decyzji o pozwoleniu na budowę wygasa po 3 latach (jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata). Jeśli przez ten czas nie rozpoczniemy robót budowlanych, wówczas konieczne będzie ponowne uzyskanie pozwolenia.

Warto również przygotować harmonogram prac związanych z całą inwestycją. Harmonogram powinien zawierać spis prac, które będą wykonywane oraz orientacyjną długość ich trwania. Może on obrazować cały okres budowy lub być podzielony na poszczególne etapy. Należy go na bieżąco korygować, uwzględniając choćby czynniki pogodowe. W harmonogramie powinno się uzupełniać rzeczywisty postęp prac i wszystkie opóźnienia wpływające na terminową realizację inwestycji, a co za tym idzie – aktualizować terminy rozpoczęcia kolejnych etapów.

Finansowanie budowy domu

Jeśli zależy nam na czasie, to szybka budowa domu jest jak najbardziej możliwa. Niewiele osób posiada możliwości, by sfinansować zakup działki oraz budowę domu gotówką. Nie oznacza to oczywiście, że spełnienie marzeń o własnym domu nie jest możliwe – z pomocą przychodzą produkty finansowe oferowane przez banki, czyli w głównej mierze kredyty hipoteczne. Jeśli wniosek o kredyt na budowę domu zostanie pozytywnie rozpatrzony to można rozpocząć procedurę kredytową – podpisać umowę i oczekiwać wypłaty środków. Warto podkreślić, że pieniądze są wówczas przekazywane w transzach, a bank co jakiś czas sprawdza czy są one wykorzystywane zgodnie z planem i harmonogramem budowy.

Etapy budowy domu

Wybudowanie domu składa się z kilku głównych etapów – budowa domu w stanie surowym otwartym, surowym zamkniętym, deweloperskim oraz pod klucz. Oferty budowy domu w szczegółowy sposób opisują poszczególne kroki, jakie powinny być po kolei podejmowane.

Budowa domu – stan zerowy
Na dom w stanie surowym składa się tzw. stan zerowy, czyli prace ziemne i fundamentowanie. Ten etap rozpoczyna się zazwyczaj od ogrodzenia całego placu budowy. W następnej kolejności należy wytyczyć dokładną lokalizację naszego domu. Pamiętajmy, że wytyczenie nieruchomości w terenie może wykonać jedynie uprawniony geodeta. Następnie, w zależności od tego, jaki rodzaj domu jest budowany – parterowy, z poddaszem lub piętrowy – etapami prowadzi się poszczególne roboty konstrukcyjne.

Budowa domu – stan surowy otwarty
Stan surowy otwarty to etap w procesie budowlanym, którego wykonanie w przypadku standardowych technik budowlanych nie powinno trwać dłużej niż 4 miesiące (w zależności od wielkości domu, technologii wykonania, materiału z jakiego wykonuje się ściany stan surowy otwarty może zostać osiągnięty w krótszym czasie – np. domy wzniesione w technologii SYSTEM 3E osiągają stan surowy otwarty w ok. 4 tygodnie). Ten etap budowy obejmuje wykonanie wszystkich ścian zewnętrznych, stropów oraz schodów betonowych. Po zakończeniu tych prac przystępujemy do wykonania więźby dachowej, komina, pokrycia dachu oraz ewentualnego zamontowania okien dachowych. Po zakończeniu prac związanych z konstrukcją dachu, budowa domu znajduje się na etapie stanu surowego otwartego.

Budowa domu – stan surowy zamknięty
W celu osiągnięcia stanu surowego zamkniętego wykonuje się konkretne czynności, mające na celu rozwinięcie zaawansowania prac budowalnych o dodatkowe elementy. Stan surowy zamknięty otrzymuje się natomiast po zamontowaniu poszycia dachowego, okien, drzwi zewnętrznych i bramy garażowej, oczywiście jeżeli garaż jest integralną częścią budynku. Warto podkreślić, że budowa domu do tego momentu pochłonie około 3/4 kwoty oszacowanej na budowę domu.

Budowa domu – stan deweloperski
Po uzyskaniu stanu surowego zamkniętego na budowie każdego domu przychodzi czas na wykonanie prac deweloperskich. Jest to etap w procesie budowlanym, który poprzedza stan zaawansowania prac określany mianem „stanu pod klucz”. Do zakresu wykonanych prac zalicza się m.in. wykonanie posadzek, podłączenie i rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej, a także tynkowanie sufitów i ścian. Zdarza się, że prace obejmują również biały montaż urządzeń sanitarnych oraz montaż wewnętrznych parapetów.

Budowa domu – stan pod klucz
Jest to etap w procesie budowlanym, w którym budowę obiektu uważa się za w pełni ukończoną. Ten etap ukończenia budowy oznacza najwyższe zaawansowanie prac, pozwalające na zagospodarowanie wnętrza mieszkalnego (wstawienie mebli, założenie firanek, zasłon lub rolet, rozłożenie wykładziny i dywanu, rozmieszczenie sprzętu RTV i AGD).