Działka rolno-budowlana – wszystko, co powinieneś wiedzieć!

Na rynku istnieje wiele rodzajów działek, które mają różne przeznaczenie. Wśród nich najpowszechniejsze są działki rolne, budowlane, rolno-budowlane, inwestycyjne, a także rekreacyjne. Zazwyczaj najwięcej wątpliwości wśród inwestorów budzą działki rolno-budowlane. Podpowiadamy, co to znaczy, że działka jest rolno-budowlana oraz czym różni się ona od typowo budowlanej. Sprawdź koniecznie, czy budowa domu na działce rolno-budowlanej jest dobrym rozwiązaniem.

Działka rolno-budowlana – definicja

Zdarza się, że część osób ma problem z prawidłowym zdefiniowaniem działki rolno-budowlanej. Na pierwszy rzut oka definicja działki rolno-budowlanej może wydawać się zrozumiała, ale o wiele trudniej precyzyjnie wyjaśnić co to znaczy działka rolno-budowlana. Działka rolno-budowlana to działka składająca się z gruntu o kilku przeznaczeniach. W gruncie rzeczy, działkę rolno-budowlaną postrzega się jako działkę mieszaną, która składa się jednocześnie z części rolnej, jak i budowlanej, na której można postawić nieruchomość. Warto jednak zaznaczyć, że nie jest możliwe rozpoczęcie budowy w dowolnym miejscu na działce. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy będzie to w ogóle możliwe. W celu skontrolowania sytuacji należy wystąpić do odpowiedniego urzędu gminy z wnioskiem o zbadanie możliwości zabudowania tej konkretnej działki. Taka procedura urzędowa nazywa się „wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej”. Na decyzję mają wpływ warunki zamieszczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub jest to zależne od decyzji o warunkach zabudowy. Najważniejsze jest ustalenie klasy „użytku” czyli w tym przypadku gruntu rolnego. Generalna zasada jest taka, że jeśli jest to grunt rolny kategorii VI i wyższej, to można będzie go odrolnić. W zależności od tego czy gleby mają pochodzenie organiczne czy mineralne dostaniemy z urzędy pismo z decyzją o wyłączeniu z produkcji rolnej lub pismo informujące, że nasza działka nie wymaga takiego wyłączenia. Każdorazowo jednak wniosek musi być złożony i rozpatrzony przez urząd.

Znając proces postępowania w przypadku takiego rodzaju zagospodarowania przestrzennego można wysnuć zarys definicji działki rolno-budowlanej. Można mówić wówczas, że jest to rodzaj działki rolnej, na której przy wystąpieniu odpowiednich warunków dopuszczalna jest zabudowa nieruchomości.

Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?

Działka rolno-budowlana to rodzaj działki, na której jedynie w określonym wypadku można zbudować dom lub inną nieruchomość. Jest to bowiem przede wszystkim teren rolny, na którym jedynie dopuszcza się zabudowę. Nie da się ukryć, że ceny tego typu terenu są dużo niższe od działek budowlanych. Dla wielu osób może być to bardzo kuszące. Warto jednak przez zakupem działki sprawdzić, czy w ogóle będzie możliwość wybudowania na niej jakieś nieruchomości.

Działka rolno-budowlana budzi wiele wątpliwości wśród inwestorów – wynika to ze zmieniających się zapisów prawnych. Na uwagę zasługuje fakt, że przepisy prawne ściśle określają to, kto może kupić działkę rolno-budowlaną i na jakich warunkach. Regulacje prawne w tej kwestii ulegały zmianom, dlatego warto przyjrzeć się obowiązującym przepisom. Od 2019 roku nie tylko rolnik, lecz każda osoba ma możliwość zakupu 1 hektara ziemi rolnej bez specjalnej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Przed nowelizacją tej ustawy wielkość ta obejmowała maksymalnie 30 arów. Warto jednak podkreślić, że osoba niebędąca rolnikiem może zakupić wyłącznie jedną działkę rolną, a jeśli powierzchnia posiadanej działki (działek) przekroczy rzeczony 1 hektar, to właściciel będzie zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej. Dodatkowo należy wspomnieć o tym, że obowiązuje zakaz sprzedaży gruntu rolnego oraz przekazywania go w posiadanie osób trzecich przez 5 lat.  Przed 2019 rokiem okres ten wynosił aż 10 lat. Obostrzenie to dotyczy ziemi znajdującej się na terenach wiejskich. W miastach takiego wymogu nie ma, jednak tam obowiązuje prawo pierwokupu dla dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zasadniczo ma to na celu zapobieganie nadmiernemu wykupowi gruntów rolnych w miastach przez deweloperów zainteresowanych budową osiedli mieszkaniowych. Nowelizacja ustawy miała również za zadanie ułatwienie przekazywania gruntów rolnych w rodzinie, ponieważ poszerzono katalog bliskich osób o rodzeństwo, rodziców i pasierbów.

Działko rolno-budowlana a budowa domu

Jak już wiadomo, zakup działki rolno-budowlanej możliwy jest przez każdą osobę. Atrakcyjniejsze ceny, w porównaniu z typowo budowlaną działką, mogą być zachętą dla wielu osób, które szukają terenu pod budowę domu. Może się jednak zdarzyć, że dopiero po zakupie takiej działki przekonamy się, że postawienie na niej nieruchomości nie jest możliwe. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie, należy sprawdzić, czy będzie możliwe wybudowanie na niej domu. Jeśli nie dopilnujemy tej kwestii, może się okazać, że nabyta działka rolno-budowlana, na której nie zbudujemy nieruchomości będzie bardzo trudna do odsprzedania, albo będziemy musieli dokonać przekształcenia w ziemię rolną, co wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeśli jednak sprawdzimy plan zagospodarowania i możliwość zabudowy, to zakup działki rolno-budowlanej z racji niższej ceny oraz aktualnie obowiązujących przepisów może okazać się trafioną inwestycją pod budowę domu.