Projekt zagospodarowania terenu – co warto wiedzieć?

Planując budowę domu warto mieć na uwadze, że będziemy musieli przygotować nie tylko projekt domu, ale również projekt zagospodarowania terenu. To niezwykle istotny dokument, który determinuje sposób urządzenia działki, a co za tym idzie – ma wpływ na komfort przyszłych mieszkańców. Sprawdź koniecznie, czym właściwie jest projekt zagospodarowania terenu oraz co powinno się w nim znaleźć.

Co to jest projekt zagospodarowania terenu?

Projekt zagospodarowania terenu to dokument, który obok projektu właściwego jest częścią projektu budowlanego, niezbędnego do uzyskania stosownego pozwolenia na realizację inwestycji i rozpoczęcia prac na budowie. Warto podkreślić, że musi on zostać sporządzony w zgodzie z wytycznymi objętymi przez wydaną dla tej inwestycji decyzję o warunkach zagospodarowania terenu lub zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Projekt zagospodarowania terenu jest nieodłącznym elementem projektu budowlanego i musi zostać wykonany przez uprawnioną do tego osobę. Warto podkreślić, że może go przygotować inna osoba niż ta, która wykonywała projekt architektoniczny budynku. Dzieje się tak zazwyczaj w przypadku projektów gotowych. Projekty gotowe wymagają adaptacji, czyli przystosowania do warunków określonej nieruchomości, na której ma stanąć budynek. W ramach adaptacji (może jej dokonać tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi) wykonuje się również projekt zagospodarowania działki.

Prawidłowo sporządzony plan zagospodarowania terenu, nie tylko określa usytuowanie budynku zgodnie z przepisami na działce, ale również zawiera inne istotne elementy zagospodarowania, jak np. powierzchnie utwardzone (chodniki, tarasy) i zielone, które potrzebne są do określenia bilansu powierzchni biologicznie czynnej. Na podstawie projektu zagospodarowania występuje się z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a następnie po weryfikacji dokumentacji projektowej otrzymuje się decyzję. Plan zagospodarowania terenu musi być wykonany do każdego rodzaju budynku, zabudowy czy innych obiektów budowlanych. Powinien zostać przygotowany na mapie geodezyjnej (tzw. „mapie do celów projektowych”) z podpisem geodety uprawnionego do wydawania takich map, które same w sobie są dokumentami. Skala mapy to najczęściej 1:500 lub 1:1000.

Projekt zagospodarowania terenu – rozporządzenie

Dokładną zawartość projektu zagospodarowania działki określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które zastąpiło dotychczasowe Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935). Rok 2021 jest etapem przejściowym, ponieważ przez rok od wejścia w życie nowego rozporządzenia jest możliwość składania projektów budowlanych na starych zasadach. Podstawą do opracowania projektu zagospodarowania terenu jest ustawa Prawo Budowlane określające elementy, jakie powinny zostać przewidziane na etapie projektowania i które należy uwzględnić w projekcie.

Kolejnym z aktów prawnych, który precyzuje zawartość projektu zagospodarowania terenu jest Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Wskazuje on na konieczność podziału projektu zagospodarowania terenu na część opisową i rysunkową.

Inne przepisy, które mogą nas obowiązywać to na przykład ustawy o: ochronie środowiska; ochronie gruntów (działka na terenach rolniczych – wymagane wyłączenie z produkcji rolnej terenu pod zabudowę); ochronie lasów (działka na terenach leśnych – wymagane wyłączenie z produkcji leśnej terenu pod zabudowę); drogach publicznych; ochronie przeciwpożarowej; ochronie krajobrazu; ochronie zabytków; urbanistyce i inne.

Co zawiera projekt zagospodarowania terenu?

Projekt zagospodarowania terenu zawiera informacje związane z usytuowaniem obiektu na działce, jak i dotyczące przestrzeni wokół niego. Projekt zagospodarowania terenu zawiera: usytuowanie, obrys oraz układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych; sieci uzbrojenia terenu; sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków; układ komunikacyjny; układ zieleni; miejsce składowania odpadów; ogrodzenie.

Projekt zagospodarowania terenu – cena

Koszt związany z przygotowaniem projektu zagospodarowania terenu jest bardzo zróżnicowany. Cena projektu zagospodarowania terenu zależy nie tylko od lokalnych cen takich usług, lecz także od liczby zmian koniecznych do wprowadzenia w projekcie. Jeżeli projekt gotowy nie będzie wymagał żadnych zmian, to z pewnością będzie tańszy niż projekt na zamówienie. Natomiast gdy pojawi się konieczność wprowadzenia zmian, okazać się może, że cena projektu gotowego będzie porównywalna z ceną projektu indywidualnego. W przypadku projektu indywidualnego projekt zagospodarowania terenu jest jego naturalną konsekwencją, natomiast w przypadku projektów gotowych należy go wykonać jako uzupełnienie w postaci adaptacji projektu do działki. Projekt zagospodarowania terenu to koszt od kilkuset do kilku tysięcy złotych – cena zależy głównie od stopnia skomplikowania projektu.