Budowa domu na obszarze Natura 2000 

Czym jest obszar Natura 2000? 

Natura 2000 to program obowiązujący w krajach Unii Europejskiej. W Polsce obszary objęte programem powstają od 2003 roku. Ich celem jest ochrona różnorodności biologicznej oraz zachowanie naturalnych siedlisk i gatunków zwierząt (szczególnie tych zagrożonych wyginięciem).[1]

Wbrew powszechnym przekonaniom obszary chronione w Polsce są bardzo rozległe. Dane Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska wskazują, że w 2022 roku zajmowały one 20% powierzchni Polski.[2] Co więcej, stale się one powiększają. W granicach obszarów chronionych znajdują się zarówno lasy, łąki, mokradła, jak i całe miejscowości czy zakłady.

Czy można zbudować dom na obszarze Natura 2000?

Z racji tego, że obszary chronione programem Natura 2000 zajmują aż 1/5 powierzchni Polski, całkowity zakaz budowy na nich jest niemożliwy. Inwestorów obowiązują jednak specjalne wytyczne, muszą też liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Ich wykaz znajduje się w planach ochrony ustanawianych przez Ministra Środowiska wydawanych na drodze rozporządzenia.[3]

Zgodnie z nimi budowa domu na obszarze Natura 2000 przede wszystkim nie może powodować pogorszenia stanu środowiska naturalnego, a także negatywnie wpływać na chronione na tym obszarze gatunki fauny i flory. Co to oznacza w praktyce? Na ten temat wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdzając, że:

Przepis art. 33 ust.1u.o.p., mówiąc o /negatywnym oddziaływaniu na cele ochrony Natura 2000, nie mówi o jakimkolwiek oddziaływaniu, lecz jedynie o znaczących negatywnych oddziaływaniach na środowisko. Oznacza to, że nie wszystkie negatywne oddziaływania będą uniemożliwiały realizację przedsięwzięcia, ale tylko te, których skala, stopień i charakter oddziaływania będzie uznana za znaczącą. Ponadto zawarte w tej normie sformułowanie „znaczące negatywne oddziaływanie” jako nieostre, sprawia, że w każdej sytuacji dokonywania takiej oceny organ administracji prowadzący postępowanie powinien precyzyjnie wskazać te przesłanki.[4]

Podsumowując, to czy możliwe będzie wybudowanie domu na terenie Natura 2000, zależy od warunków przyrodniczych danego obszaru i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Całkowity zakaz dotyczy jedynie miejsc, gdzie występują rzadkie gatunki lub te zagrożone wyginięciem. W innych przypadkach budowa jest możliwa pod warunkiem dostosowania inwestycji do potrzeb środowiskowych, które określa plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy.

Jakie są ograniczenia przy budowie domu na obszarze Natura 2000?

Bardzo często budowa domu na obszarze Natura 2000 wiąże się z wyższymi kosztami inwestycji. Wynikają one z wcześniej wspomnianych wymagań względem nieruchomości. Jakie one są?

Dopasowanie do otaczającego krajobrazu

Jednym z najczęściej spotykanych ograniczeń przy budowie na obszarze Natura 2000 są te związane z wyglądem nieruchomości. Plan zabudowy szczegółowo wskazuje bowiem, jak powinien wyglądać projekt budowlany, czyli: jaka ma być wielkość i wysokość domu, rodzaj dachu i jego kąt nachylenia. Często wiąże się to z koniecznością zainwestowania w indywidualny projekt domu. Oprócz tego sama nieruchomość nie może też emitować zanieczyszczeń i hałasu.

Ochrona wód

Budując dom na obszarze Natura 2000, musisz pamiętać, aby znajdował się on co najmniej 100 m od granicy brzegowej.

Zrównoważone zagospodarowanie przestrzenne

Budowa domu na obszarze Natura 2000 musi być zgodna z zasadami zrównoważonego zagospodarowania przestrzennego, które mają na celu minimalizowanie fragmentacji siedlisk oraz zachowanie ciągłości ekosystemów. Może to obejmować konieczność zachowania korytarzy ekologicznych lub stosowania odpowiednich technologii budowlanych.      

Jakie dokumenty są potrzebne do budowy domu na obszarze Natura 2000?

Formalności związane z budową domu na obszarze Natura 2000 są zbliżone do tych, jakie obowiązują w przypadku inwestycji na terenach nieobjętych ochroną, W praktyce oznacza to, że musisz dysponować kompletnym projektem budowlanym oraz planem zagospodarowania terenu. Wymagane jest też uzyskanie pozwolenia na budowę.

Tu jednak podobieństwa się kończą. W przypadku budowy na obszarze Natura 2000 trzeba bowiem dostarczyć jeszcze dodatkowe dokumenty. Jakie?

• Ekspertyza sporządzona na podstawie badań geologicznych gruntu
• Ocena oddziaływania środowiskowego (OOŚ) sporządzona przez niezależnego eksperta
• KPI, czyli karta informacyjna przedsięwzięcia, która jest potrzebna do wydania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych; jej przygotowanie spoczywa na właścicielu działki, jednak jej wykonanie powinno być zlecone specjalistom z zakresu ocen oddziaływania na środowisko.

W niektórych przypadkach konieczne może być również uzyskanie zgody lub opinii organów ochrony przyrody, takich jak parki narodowe, służby ochrony przyrody czy organizacje pozarządowe zajmujące się ochroną przyrody.

Komplikacje w procesie uzyskania pozwolenia na budowę

Program Natura 2000 jako priorytet stawia ochronę środowiska. Z tego powodu w czasie otrzymywania zgody na budowę możesz napotkać wiele przeszkód i problemów. Wynikają one przede wszystkim z przepisów prawa, które dają organom administracji publicznej sporą dowolność w interpretacji. Jeśli w czasie oceny warunków zabudowy lub zgłaszania budowy organ gminy oceni, że planowana inwestycja będzie negatywnie wpływać na obszar chroniony, to kieruje sprawę do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (RDOŚ).

RODOŚ może wydać zgodę lub zlecić przeprowadzenie oceny przedsięwzięcia. W tym drugim przypadku zwykle czekają Cię komplikacje. Konieczne jest bowiem przygotowanie raportu oddziaływania na obszar Natura 2000 przez wykwalifikowanych fachowców. RODOŚ może też nałożyć na Ciebie dodatkowe obowiązki – czasochłonne i kosztowne takie jak inwentaryzacja przyrodnicza. Dostarczenie wymaganych przez urząd dokumentów nie jest oczywiście jednoznaczna ze zgodą RODOŚ na rozpoczęcie budowy. 

Czy technologia budowy domu na obszarze Natura 2000 ma znaczenie?

Technologia budowy domu na obszarze Natura 2000 ma ogromne znaczenie z punktu widzenia minimalizowania negatywnego wpływu na środowisko oraz zachowania integralności ekosystemów. Stąd też kluczowa w budowie jest ekologia.

W tym celu na obszarze Natura 2000 przede wszystkim stawia się domy z wykorzystaniem zasad budownictwa energooszczędnego. W nieruchomości znajdują się więc rozwiązania umożliwiające minimalizację zużycia energii poprzez odpowiednie izolacje, wentylację mechaniczną z odzyskiwaniem ciepła oraz wykorzystanie naturalnego światła słonecznego.

Kolejna zasada mówi o stosowaniu zrównoważonych materiałów budowlanych. Pod tym pojęciem kryją się materiały pochodzące z odnawialnych źródeł np. drewno z certyfikowanych upraw, czy materiały o niskim zużyciu energii podczas produkcji, np. elementy perlitowe. Ich zastosowanie nie tylko zmniejsza negatywny wpływ na środowisko, ale i minimalizuje ilość odpadów budowlanych, a pozostałe pozwala poddać recyklingowi.

Jak powinien wyglądać proces budowy domu na obszarach Natura 2000?

Z punktu widzenia minimalizacji zakłóceń dla środowiska naturalnego i ochrony miejscowej fauny i flory budując dom na obszarach Natura 2000, musisz zwrócić uwagę na:

Czas budowy domu 

Obszary chronione są domem dla różnorodnych gatunków zwierząt i roślin, w tym tych o szczególnej wrażliwości na zakłócenia środowiska. Stąd ważne jest, aby budowa nie narażała przyrody na stres. Poszczególne etapy budowy domu powinny być planowane w taki sposób, aby maksymalnie minimalizować czas ich trwania, a także ograniczyć (a nawet zaniechać) w szczególnych okresach np. lęgowych ptaków czy migracji zwierząt.

Głośność budowy

Hałas generowany przez budowę może zakłócać spokój zwierząt i prowadzić do stresu oraz zmiany zachowań, co może mieć negatywny wpływ na ich populacje. Na obszarach Natura 2000 istotne jest więc stosowanie odpowiednich środków zaradczych, takich jak zastosowanie cichych maszyn budowlanych, ograniczenie godzin prac oraz stosowanie barier dźwiękochłonnych w przypadku prac wydobywczych czy transportowych.

Monitoring wpływu budowy na środowisko

Ma on dbać o to, aby budowa powodowała minimalne zakłócenia na obszarze chronionym. W przypadku, gdy monitoring wykaże, że są one większe, powinieneś podjąć działania korygujące oraz wdrożyć środki zaradcze mające na celu ochronę miejscowej fauny i flory.

Współpraca z lokalną społecznością i organizacjami ochrony przyrody 

W czasie budowy na obszarze Natura 2000 musisz być otwarty na dialog i współpracę z lokalnymi społecznościami oraz organizacjami ochrony przyrody. Mogą one przyczynić się do identyfikacji obszarów szczególnie wrażliwych na zakłócenia oraz zaproponować środki zapobiegawcze, które mogą pomóc w minimalizacji negatywnego wpływu budowy na przyrodę.

Czy technologia SYSTEM 3E polecana jest do budowy domu na obszarze Natura 2000?

W miejscach, gdzie natura nie uległa zmianom wprowadzanym przez człowieka, wybór technologii budowlanej, która szanuje te delikatne ekosystemy, staje się kluczowy. SYSTEM 3E wpisuje się w tę potrzebę, oferując materiały budowlane, które spełniają wymagania dotyczące ochrony środowiska, jak i współczesne wymagania dotyczące komfortu i bezpieczeństwa. Oto kilka powodów, dla których technologia 3E jest odpowiednia do budowy na tych terenach Natura 2000:

Ekologiczne podejście

Podstawą technologii SYSTEM 3E są elementy wykonane z naturalnego perlitu. Jest to materiał, który nie tylko pochodzi z zasobów naturalnych, ale również zapewnia wysoką termoizolację bez konieczności dodatkowego docieplania ścian sztucznymi materiałami. To znacznie redukuje ilość odpadów budowlanych, co jest zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska naturalnego.

Szybka i czysta budowa

Ściany z elementów 3E wznosi się w ekspresowym tempie, niemalże jak z klocków Lego, co przyspiesza budowę domu oraz minimalizuje ilość zakłóceń wokół placu budowy. Brak potrzeby stosowania zaprawy oraz ciężkiego sprzętu budowlanego to dodatkowe atuty, które czynią technologię SYSTEM 3E przyjazną dla delikatnych ekosystemów, takich jak Natura 2000.

Ognioodporność

Naturalną cechą perlitu jest wysoka ognioodporność. Jest to szczególnie ważny atut w kontekście budownictwa na obszarach chronionych, gdzie potencjalne ryzyko pożaru musi być zminimalizowane nie tylko ze względu na bezpieczeństwo ludzi, ale również ochronę naturalnego środowiska.

Zgodność z wymogami ochrony środowiska

Budowa domów przy użyciu technologii SYSTEM 3E jest w pełni zgodna z wymogami dotyczącymi ochrony obszarów Natura 2000. Dzięki minimalizacji wpływu na środowisko, zarówno podczas procesu budowy, jak i w trakcie późniejszej eksploatacji budynku, technologia ta umożliwia harmonijną koegzystencję nowoczesnych domów z otaczającą je przyrodą.

Podsumowanie

Co do zasady budowa na obszarze Natura 2000 nie jest zabroniona. Jest ona jednak obwarowana szeregiem wymagań i wytycznych. Na terenie chronionym nie może powstać dowolna nieruchomość, a ta, która zostanie wybudowana, powinna być ekologiczna, energooszczędna i w minimalnym stopniu szkodzić otaczającej go przyrodzie. Stąd też przygotowanie się do budowy na obszarze Natura 2000 jest procesem bardziej skomplikowanym i wymagającym przygotowania szeregu dokumentów, pozwoleń i ocen, a na późniejszym etapie zachowania odpowiednich zasad wznoszenia budynku.

Jeśli jesteś właścicielem działki znajdującej się na obszarze chronionym i zależy Ci na realizacji marzeń o własnym domu w otoczeniu natury, skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci na każdym etapie, zaczynając od prac projektowych, aż po zagospodarowanie terenu.