Jak wybrać odpowiednią działkę budowlaną?

Budowa własnego domu wiąże się z koniecznością podjęcia wielu trudnych decyzji. Na głowie inwestora stoi między innymi wybór projektu budynku, według którego zostanie on wykonany, a także selekcja ekipy budowlanej. Jednak ku zaskoczeniu wielu osób, jednym z najważniejszych czynników wpływających na koszt, efekt końcowy oraz łączny czas realizacji inwestycji jest sam grunt. Dlatego też dzisiaj przyjrzymy się nieco bliżej temu zagadnieniu, pokażemy, jakich pułapek należy się wystrzegać, a także podpowiemy, jak wybrać odpowiednią działkę budowlaną.

Uważaj na zbyt dobre okazje i nigdy nie kupuj gruntu budowlanego w pośpiechu

Duży metraż i niska cena są kuszącymi atrybutami każdej działki budowlanej, jednak jak zazwyczaj okazuje się w praktyce, może być to oznaką jakichś ukrytych problemów. Najczęstszymi z nich są tajemnice związane z samą ziemią, a konkretnie z jej właściwościami geotechnicznymi.

Przykładowo, wysoki poziom wód gruntowych będzie powodować trudności ze wznoszeniem fundamentów, zmuszając tym samym inwestora do sztucznego podnoszenia poziomu gruntu lub sięgania po kosztowne technologie budowlane, takie jak drenaż opaskowy.

Wysoki poziom wód gruntowych znacząco skomplikuje także wykonanie podpiwniczenia. W okresie zimowym woda zbierająca się wokół fundamentów będzie zwiększać swoją objętość, zagrażając tym samym ich wysadzaniem.

Problemem mogą okazać się także słabonośne grunty o wysokiej odkształcalności oraz niskiej odporności na ścinanie. Inwestor chcący postawić budynek na takiej ziemi będzie musiał sięgnąć po stosunkowo drogie fundamenty palowe, a także pogodzić się z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych prac ziemnych.

Na szczęście wszystkie powyższe problemy są łatwe do uniknięcia. Wystarczy tylko przed zakupem działki budowlanej zlecić przeprowadzenie wnikliwych badań geotechnicznych. W szczególności dotyczy to określenia warunków wodno-gruntowych wraz z mapą sytuacyjno-wysokościową. Dokumenty te są co prawda wymagane przez polskie prawo, jednak zlecenie ich wykonania własnoręcznie wyselekcjonowanej firmie geodezyjnej zagwarantuje ich pełną obiektywność.

Zapoznaj się z planami zabudowy i zagospodarowania przestrzennego

Wbrew pozorom wykupienie gruntu na własność wcale nie gwarantuje inwestorowi pełnej autonomii w zakresie tego, jak będzie wyglądać jego przyszła posesja. Jest to szczególnie widoczne wśród terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP).

Pod tym pojęciem kryje się szereg reguł, które wyznaczają między innymi to, jak wysoki może być wznoszony na danym gruncie budynek, jaki musi być kolor jego elewacji, geometrię dachu wraz z materiałami wykorzystanymi do jego budowy, a nawet to, jakie media będą mogły być przyłączone do domu.

MPZP może być jednak przydatnym dokumentem, ponieważ jego reguły obowiązują wszystkich inwestorów na terenie danego obszaru. Czytając go, możesz dowiedzieć się, czy koło Twojego domu będą mogły powstać w przyszłości różnego rodzaju obiekty usługowe oraz przemysłowe, a także drogi dojazdowe lub ruchliwe nitki szybkiego ruchu. Należy jednak pamiętać, że ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą podlegać zmianom.

Sprawdź, kto sąsiaduje z Twoją działką budowlaną

Kolejną ważną kwestią związaną z zakupem gruntu budowlanego jest analiza otaczających go posiadłości. Jest to szczególnie ważne w okolicach wiejskich, w których to często odbywa się przemysłowa działalność rolnicza.

Gospodarstwa zajmujące się produkcją zwierzęcą w naturalny sposób emitują duże ilości nieprzyjemnych zapachów, których woń będzie negatywnie wpływać na komfort życia domowników. Problem ten dotyczy w szczególności przemysłowych chlewni, obór oraz kurników, ale warto również wystrzegać się bezpośredniego sąsiedztwa z dużymi pieczarkarniami.

Inwestor powinien także samodzielnie sprawdzić, jakie instytucje użytku publicznego znajdują się w okolicy interesującej go działki budowlanej. Przede wszystkim niezbędne jest zapoznanie się z lokalizacją najbliższych szkół, sklepów, aptek oraz instytucji medycznych. Ważne jest też, by zaznajomić się z dostępnością do linii komunikacji podmiejskiej lub międzymiastowej.

Droga dojazdowa do działki oraz jej uzbrojenie

Podczas selekcji idealnego gruntu budowlanego niezbędne jest sprawdzenie, czy została do niego doprowadzona droga dojazdowa. Musi być ona odpowiednio uregulowana prawnie, by w przyszłości nie okazało się, że to, co teraz jest polną dróżką, jutro będzie fragmentem czyjejś prywatnej posesji.

Nie trzeba jednak rezygnować z zakupu, jeśli dana działka nie posiada bezpośredniego połączenia z oficjalną drogą dojazdową, bowiem w takiej sytuacji możliwe jest wystąpienie o ustalenie służebności gruntowej lub służebności drogi koniecznej. Zagwarantuje ona, że możliwe będzie korzystanie z cudzego gruntu w celu dojazdu do własnej posesji.

Kolejną kwestią jest także zapoznanie się ze stanem uzbrojenia danej działki budowlanej. Z praktycznego punktu widzenia najlepszym zakupem jest nabycie już uzbrojonego gruntu. Jeśli jednak media nie zostały jeszcze wyprowadzone, to należy upewnić się, czytając MPZP, jakie przyłącza są możliwe do pociągnięcia na danym terenie.

Możesz na nas liczyć

Wiemy, że kwestia uzyskania odpowiedniej dokumentacji dotyczącej działki może być problematyczna. Nie każdy ma biegłą wiedzę w tym zakresie a wizyty w urzędach mogą spędzać sen z powiek. Dzięki temu, że zajmujemy się całym procesem budowy kompleksowo możesz liczyć na wsparcie naszych doradców na bardzo wczesnym etapie – pomogą oni zorganizować wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy wybadać lokalne warunki zabudowy. Postaw na doświadczenie specjalistów 3E i przejdź przez budowę lekkim krokiem.