Jak wygląda proces pozyskania pozwolenia na budowę?
Zapoznanie się z lokalnymi przepisami budowlanymi
Pierwszym krokiem jest zapoznanie się z lokalnymi przepisami budowlanymi obowiązującymi w danym obszarze. Każda miejscowość, miasto czy gmina może mieć swoje specyficzne zasady i ograniczenia dotyczące budowy domów. Warto więc zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy lub Starostwie.
Dokumenty, które określają lokalne przepisy zabudowy to:
- Warunki zabudowy (WZ) – oficjalne decyzje administracyjne wydawane przez odpowiednie organy (np. gminy, miasta, powiaty) dla konkretnych działek lub terenów. Warunki zabudowy określają szczegółowe zasady i ograniczenia dotyczące planowanej zabudowy na danym obszarze.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to szczegółowy dokument, który precyzuje zasady zagospodarowania danego obszaru. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa między innymi maksymalne wskaźniki zagęszczenia zabudowy, minimalne odległości między budynkami, maksymalne wysokości budynków, przeznaczenie działek, drogi itp. Dokument może obejmować całe miasto, dzielnice lub konkretne obszary.
Powyższe dokumenty określają, jaki projekt domu można wybudować na danym obszarze. Przestrzeganie lokalnych przepisów zabudowy jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę i prowadzenia prac budowlanych.
Jeśli działka inwestycyjna znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić o wypis i wyrys z MPZP. Natomiast warunki zabudowy (WZ) wydawane są dla działki, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Opracowanie projektu domu
Aby uzyskać pozwolenie na budowę, niezbędne jest przygotowanie projektu domu. Na tym etapie możesz zdecydować się na projektowanie indywidualne lub wykonać adaptację projektu typowego.
W przypadku projektu indywidualnego, od samego początku współpracujesz z architektem, który tworzy projekt na bazie Twoich potrzeb i preferencji, a także zgodny z lokalnymi przepisami budowlanymi. Projekt indywidualny daje większą swobodę w dostosowaniu domu do konkretnego terenu, warunków gruntowych i Twoich oczekiwań.
Adaptacja polega na modyfikacji istniejącego projektu. W takiej sytuacji architekt dostosowuje gotowy projekt do Twoich wymagań, uwzględniając przy tym lokalne przepisy budowlane oraz specyfikę działki. Należy zaznaczyć, że przed zakupem projektu typowego należy przeanalizować, czy projekt będziemy wstanie zaadaptować do działki. Jeżeli zmiany wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy będą duże, projektowanie indywidualne będzie lepszym rozwiązaniem.
Niezależnie od wyboru, zarówno projekt indywidualny, jak i adaptacja projektu typowego, powinny zawierać wszelkie wymagane szczegóły techniczne. W skład projektu wchodzą m.in. dokładne wymiary budynku, rozmieszczenie pomieszczeń, instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, grzewcze i inne niezbędne elementy. Poprawnie przygotowany projekt pozwoli na uzyskanie pozwolenia na budowę oraz będzie podstawą do rozpoczęcia i zrealizowania inwestycji budowlanej.
Wypełnienie wniosku o pozwolenie na budowę
Przyszedł czas na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Wniosek ten musi być wypełniony zgodnie z obowiązującymi wymogami i zawierać informacje dotyczące właściciela działki, architekta, opis inwestycji oraz pełną dokumentację. To jest projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczo-budowlany oraz projekty techniczne poszczególnych instalacji oraz konstrukcji budynku.
Wymagane dokumenty do PnB
Aby przejść przez proces uzyskania pozwolenia na budowę, zazwyczaj konieczne jest zgromadzenie następujących dokumentów:
- Mapa do celów projektowych – powinna zawierać informacje o granicach działki, ukształtowaniu terenu i istniejących obiektach. Sporządza ją uprawniony geodeta i jest podstawowym dokumentem, na który noszony jest projekt zagospodarowania terenu.
- Projekt zagospodarowania terenu – to plan opracowany przez architekta w celu określenia sposobu wykorzystania danej przestrzeni lub działki, uwzględniający zasady i ograniczenia określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunkach zabudowy (WZ).
- Opinia i badania geotechniczne – zawiera informacje o warunkach gruntowych i geotechnicznych na danym obszarze. Dokument sporządzany jest przez uprawnionego geologa i stanowi bazę, na podstawie której projektant konstrukcji ma możliwość zaprojektowania odpowiednich fundamentów budynku.
- Wypis z rejestru gruntów – przedstawia m.in. numer działki, adres nieruchomości, informacje o właścicielach, powierzchnię działki, przeznaczenie terenu (np. czy jest to działka budowlana, rolna czy leśna), informacje o obciążeniach hipotecznych, ograniczeniach w użytkowaniu i inne istotne dane związane z nieruchomością.
- Wyrys z rejestru gruntów – to graficzna reprezentacja danej nieruchomości na mapie. Przedstawia układ granic działki, położenie względem sąsiednich nieruchomości oraz istniejących obiektów, takich jak drogi, budynki czy rzeki. Jest to pomocny dokument w identyfikacji położenia nieruchomości i jej kształtu.
- Warunki przyłączy od gestorów sieci – odnoszą się do warunków technicznych, organizacyjnych i formalnych, które muszą zostać spełnione, aby otrzymać zgodę na podłączenie danego obiektu do istniejących publicznych sieci infrastruktury (przyłącze energetyczne, gazowe, wodno-kanalizacyjne). Jeżeli działka nie posiada możliwości przyłączenia do sieci na etapie tworzenia projektu budowlanego projektowane są rozwiązania indywidulane, np. studnia głębinowa do zaopatrzenia w wodę oraz przydomowa oczyszczalnia ścieków do odprowadzenia ścieków.
- Projekt budowlany wraz z charakterystyką energetyczną budynku – opracowany przez architekta projekt budowlany uwzględnia przepisy budowlane i lokalne regulacje. Charakterystyka energetyczna opracowywana jest przez inżyniera i zawiera informacje o efektywności energetycznej obiektu w tym zużyciu energii na ogrzewanie, chłodzenie, wentylację, oświetlenie i inne instalacje techniczne
- Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością – dokument ma na celu chronić przed ewentualnymi sporami dotyczącymi prawa do dysponowania nieruchomością.
Analiza działki może skutkować wymogiem innych dokumentów ze względu na lokalne uwarunkowania dotyczące obiektu budowlanego stanowiącego inwestycję.
Uzyskanie pozwolenia na budowę
Ocena wniosku przez urząd
Po złożeniu kompletnego wniosku wraz z wymaganymi dokumentami urząd rozpatruje go w określonym czasie. Urząd ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Procedura uzyskiwania PnB może się wydłużyć ze względu na konieczność uzupełnienia braków w dokumentacji.
Ostateczna decyzja
W przypadku pozytywnej oceny wniosku oraz zaakceptowaniu projektu budowlanego wydawana jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Na uprawomocnienie decyzji należy poczekać 14 dni – okres ten jest potwierdzeniem, że żadna ze stron w toku postępowania nie odwołała się od wydanej decyzji i możemy przystąpić do rozpoczęcia budowy. Pozwolenie na budowę jest ważne przez trzy lata. Jeżeli w tym czasie nie rozpoczniemy robót budowlanych, konieczne będzie uzyskanie nowej decyzji o pozwolenie na budowę.
Podsumowanie
Pozyskanie pozwolenia na budowę domu jest złożonym procesem, wymagającym staranności i rzetelności w przygotowaniu dokumentacji. Kluczowe jest zapoznanie się z lokalnymi przepisami budowlanymi, aby spełnić wszelkie wymogi i zasady dotyczące inwestycji. Projekt domu musi być dopracowany, a wniosek o pozwolenie kompletny i zawierać wszystkie wymagane dokumenty. Zgodność z prawem i przepisami to nie tylko gwarancja budowy zgodnie z przepisami, ale również bezpieczeństwa i spokoju w przyszłości.
Kompleksowa realizacja z DOM 3E
Na podstawie nadanego pełnomocnictwa możemy pozyskać dokumentację niezbędną do uzyskania pozwolenia na budowę za Ciebie. Zajmiemy się również procesem projektowym oraz realizacją budowy do wybranego przez Ciebie etapu (SSO, SSZ, SD). Skontaktuj się z nami i zrealizujmy razem Twoje marzenia o domu.